¡No puedo comprar casa!

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro
Broker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Hoy por hoy, creo que las preguntas que más escuchamos los REALTORS® de las personas que andan en el mercado buscando vivienda es: “¿Tú has visto lo caras que están las casas, chico? También: “¿Y hasta cuándo tú crees que dure esto?” Normalmente estas preguntas vienen acompañadas de un marcado estrés en la voz del que las formula y un entrecejo que nos indica la preocupación del cliente.

Lo más difícil para nosotros que nos mantenemos informados de cada paso que da el mercado es que no podemos dar respuestas muy alentadoras. Razones para esta alza en el mercado de bienes raíces hay muchas y todas juegan un papel importantísimo en la dirección que han tomado los precios. Ningún factor hace su papel aisladamente, o sea, es el entrejuego de varios que produce los cambios en los precios de las viviendas.

Aunque el espacio es muy corto para ahondar en la materia, vamos a tratar poco a poco cada punto en ésta y las próximas columnas para así ayudar a los lectores a entender lo que estamos experimentando en el mercado de la vivienda de Naples, Florida.

El mercado de bienes raíces como cualquier mercado de libre empresa, se rige por la oferta y la demanda. Esa es la regla básica del capitalismo. Cuando un producto escasea se le da más valor y por ende su precio incrementa. En el suroeste de la Florida eso es exactamente lo que está sucediendo. La vivienda de precio módico escasea. Por lo tanto si seguimos la ley de oferta y demanda, veremos que lo lógico es que la vivienda se encarezca.Pero, ¿por qué escasea? Aquí entra a jugar otro factor importante que es el movimiento demográfico que ocurre con respecto a nuestra ciudad anualmente.

Hay dos patrones de migración que podemos identificar: uno es cíclico, de personas que viven en el norte de EEUU, Canadá, y Europa, y que vienen a pasar una temporada de entre 4 a 6 meses durante los meses de invierno. Estas personas por lo general son personas de edad avanzada, y económicamente solventes, que no forman parte de la fuerza laboral de nuestra ciudad y buscan encontrar en sus viviendas de la Florida las mismas comodidades que gozan en sus casas permanentes. Los contratistas por lo general, como es de entender, tratan de interesar a este sector en su producto y construyen casas que este grupo de consumidores desee adquirir.

Hay otro grupo, que es constante. Este es el sector inmigrante que se recibe de lugares como Latinoamérica, los países árabes y Europa. Muchos entran por la ciudad de Miami, y al ver la dificultad de conseguir trabajo y vivienda en esa ciudad, deciden probar suerte en otros puntos del estado de la Florida. Naturalmente, Naples resulta interesante por su tamaño, su crecimiento, su población hispana que va en aumento vertiginoso y claro está por su cercanía a Miami.

La quincena que viene veremos cómo este factor migratorio afecta la vivienda en nuestra área.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2004.
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera
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Su institución hipotecaria

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro
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GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

A nuestro entender siempre resulta mucho más eficiente para el vendedor, para el comprador y para el agente de bienes raíces, cuando el cliente está al tanto de la cantidad de dinero con la que puede contar para comprar vivienda. Se pierde menos tiempo y se trabaja con un enfoque más conciente:

1) el agente de bienes raíces conduce la búsqueda de las casas para su cliente basado en el monto aprobado por la institución financiera que el cliente escoge; también el agente de bienes raíces se ahorrará viajes y tiempo que se hacen innecesarios una vez éste conoce el rango de precios de propiedades que su cliente puede adquirir.

2) al vendedor no se le molesta indebidamente llevándole clientes que previamente se sabe, por la calificación crediticia que exhiben, no podrán adquirir su propiedad ya que el precio excede el límite presupuestal del cliente.

3) el comprador no será expuesto a casas que su presupuesto no le permita adquirir ya que todos los agentes de bienes raíces sabemos cuán difícil es animar a un cliente a comprar una vivienda más económica después que ha visto otra más cara y sofisticada.

Por este motivo, y una vez más, reiteramos la importancia que representa que el comprador obtenga una pre-calificación. De esta pre-calificación depende el resto del proceso de compra de una propiedad. La casa hipotecaria que le extienda al comprador el préstamo para adquirir su vivienda tendrá un estrecho vínculo con éste por un período más o menos largo, desde que se comience la transacción de compra, luego se convierta en el prestamista formal del comprador y finalmente, una vez concluida la operación, se mantenga dándole servicio a ese prestatario. Por eso el cliente debe escoger con cuidado la institución que correrá con la responsabilidad de tramitarle su préstamo hipotecario.

La mayoría de los compradores se concentran solamente en la tasa de interés, pero es mejor tomar en cuenta todos los gastos reales que conlleva adquirir un préstamo hipotecario y que aprovechamos para enumerar seguidamente:

Tasación: la opinión cuidadosamente documentada de un tasador profesional con licencia que pueda llevar a cabo el avalúo de la propiedad.

Informe de crédito: un informe detallado de su historial de crédito, empleo y residencia, que son expedidos por las agencias de informes de crédito.

Capital: el monto adeudado bajo una hipoteca, sin incluir intereses u otros cargos.

Cargos por documentación, por préstamo y por procesamiento: cargos varios cobrados por el prestamista.

Puntos de descuento: puntos pagados en forma adicional al cargo por tramitación del préstamo para obtener una tasa de interés más baja (1 punto = 1% del monto del préstamo).

Puntos de tramitación: la cantidad total de puntos pagados por el prestatario en el momento del cierre (1 punto = 1% del monto del préstamo).

Tasa de interés: un porcentaje del valor de un préstamo o hipoteca que se paga al prestamista como compensación por prestar los fondos.

En la columna de la próxima quincena ampliaremos este tema aún más. ¡No se la pierda!

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

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¿Qué es el MLS y cómo lo beneficia a usted?

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
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GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

El MLS es un banco de datos que abarca todas las propiedades que se encuentran a la venta en el área. Los corredores de bienes raíces que pertenecen la MLS, (y esto incluye a prácticamente todos los corredores de cualquier área), inscriben las casas que tienen a la venta en este banco de datos y se comprometen a compartir la comisión que se derive de la venta de una de sus casas, con el corredor correspondiente que asista en la venta en cuestión.

Eso quiere decir que si un agente de bienes raíces agrega su casa al banco de datos del MLS y otro agente ayuda a venderla, ese agente tiene derecho a ganarse parte de la comisión por concepto de esa venta. La gran ventaja para usted como vendedor, radica en que todos los agentes de bienes raíces que participan en el MLS, tienen así un incentivo para vender su propiedad. De esta forma todos los agentes del área trabajan para usted.

Cuando un agente de bienes raíces se dispone buscar una propiedad para su cliente, el primer lugar donde investiga es en el MLS. El MLS es por eso la vía más efectiva para darle promoción a la venta de su casa. Recuerde también que el MLS actúa como un filtro ya que el agente de bienes raíces puede ubicar propiedades basadas en los parámetros que su cliente necesite al comprar, y puede también cerciorarse, en el caso de que usted quiera vender, si la cantidad que usted desea obtener por su casa se encuentra dentro del precio del mercado.

¡Por lo tanto, lo primero que debe hacer su agente de bienes raíces para vender su casa es añadir su propiedad al banco de datos del MLS! En este banco de datos se incluirán todas las especificaciones de su propiedad así como también fotos que luego estarán disponibles para que todos los agentes y sus clientes puedan verlas.

Supongamos que existe un comprador que necesita una casa de tres habitaciones y dos baños, garaje doble, y que su precio no exceda $180, 000. La casa que usted desea vender tiene precisamente esas especificaciones. El agente de bienes raíces del comprador acude al MLS, un servicio accesible en la red, y conduce una búsqueda basada en los parámetros que su cliente requiere. En unos pocos segundos el agente de bienes raíces tiene ante sí un listado de propiedades que reúnen las condiciones de su cliente. Si su propiedad fue incluida en el MLS por su agente de bienes raíces, ésta aparecerá en ese listado.

Como podrá darse cuenta es un método rápido y eficaz al alcance de todos los vendedores o compradores que tienen la asistencia de un agente de bienes raíces.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

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Diez Consejos Probados Para Comprar Casa

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro,
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GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Muchas personas se nos acercan a diario pidiéndonos guía sobre criterios que pudieran utilizar para adquirir su propiedad. Siempre es importante recalcar que no hay dos personas que compren una casa o inviertan su capital por la misma razón o por el mismo motivo, y desde luego cada caso debe estudiarse por separado para tomar en cuenta cuáles son los puntos particulares de cada individuo y de esta forma dar un consejo más apropiado.

Sin embargo, sí existen guías claras y generales que han sido establecidas a lo largo del transcurrir del tiempo y que casi nunca resultan incorrectas. Como sabemos que una vivienda es para muchas familias la mayor inversión que realizarán en su vida, a continuación les brindamos una lista de puntos a considerar antes de adquirir esa propiedad de sus sueños:

1) El precio de una propiedad varía con su localización o lugar donde ésta se encuentra ubicada. Todas las ciudades, como ya se sabe, tienen zonas más interesantes para los compradores de acuerdo con sus posibilidades. Por ejemplo, una casa a la orilla de la playa costará mucho más que una casa en una urbanización remota o una de viviendas menos lujosas.

2) El costo de comprar o vender una casa es alto. Aunque usted debe mantenerse siempre dentro de su presupuesto, procure comprar la mayor cantidad de vivienda que ese presupuesto le permita. Lo lógico en que su situación económica mejore y que su familia crezca. Adquirir una casa justo a su medida podría resultarle pequeña muy pronto obligándolo tal vez a adquirir otra mayor antes de lo que usted tenía planeado.

3) No deje de comprar hoy porque no tiene el presupuesto para la “casa de sus sueños”. La vivienda que usted adquiera hoy puede convertirse en el trampolín para poder adquirir otra mejor en el futuro.

4) Para la persona que compra por primera vez, y por razones de financiamiento, es más aconsejable comprar una propiedad usada, ya que una nueva significa gastos adicionales, como por ejemplo, las cortinas, el jardín, las cercas, etc. Estas mejoras, hechas por los dueños anteriores, normalmente se incluyen en el precio de la casa y por lo tanto en el financiamiento de la misma. El promedio del costo por mejoras hechas a una casa nueva después de comprada oscila entre los 10 y 20 mil dólares.

5) Siempre, siempre, siempre pida una inspección. Las inspecciones de su futura propiedad son imprescindibles. Usted tiene derecho a inspeccionar lo que compra. Estas inspecciones deben ser llevadas a cabo por personas especializadas.

6) No se olvide de exigirle a su contratista las garantías a las que usted tiene derecho si decide fabricar una casa. Las garantías de los contratistas son tan confiables como el contratista que las extiende. Hable con otros dueños de casa; pregunte a personas de su confianza; dedíquele tiempo a buscar información sobre los contratistas de su área. ¡Usted se sorprenderá de cuán rápido los clientes descontentos están dispuestos a compartir con usted sus experiencias negativas!

7) Siempre, siempre, siempre, obtenga un seguro sobre el título de su propiedad. Si algún individuo o compañía reclama un derecho previo a su propiedad, usted podría verse envuelto en una situación difícil de resolver, que pudiera terminar en la pérdida de su inversión.

8) Evite comprar propiedades que otros puedan considerar “exóticas” o “extrañas”. Manténgase dentro de los estilos comunes que faciliten la re-venta.

9) Remodelaciones. Si considera remodelar, averigüe primero qué tipo de remodelación le representará un mayor retorno de su inversión. Muchas veces agregar una piscina/alberca no es lo que le dará más valor a su casa, y sí pudiera serlo modernizar la cocina o los baños de la casa.

10) No cuente con la inflación. Aunque nos encontramos en un mercado de bienes raíces que cada día es más sorprendente y tentador, y que ha manifestado una subida vertiginosa, en realidad nadie sabe qué puede suceder en el futuro. Invierta su dinero con inteligencia. No deje de consultar a un abogado para que le aclare cualquier duda que usted pueda tener de tipo legal.

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El Historial de Crédito

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
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La ley resulta bien clara y específica acerca de lo que se puede o no considerar en un reporte de crédito. Los siguientes factores se toman en cuenta en casi todos los sistemas crediticios:

La cantidad de crédito que usted tiene en uso comparado con su límite de crédito
Tiempo de su historial de crédito
El número y tipos de cuentas que usted posee
Cuán frecuentemente solicita usted nuevo crédito
Los documentos públicos existentes sobre su crédito


Los siguientes factores no entran en consideración:

Sueldo
Raza
Religión
Género
Estado civil
País de origen
Edad
Recibir asistencia pública


El propósito del sistema de reporte de crédito es abreviar el tiempo que pudiera demorarse la aprobación de una hipoteca. En realidad la mayoría de los estadounidenses representan un mínimo riesgo y, en líneas generales, exhiben un crédito sólido. Los historiales de crédito permiten a los prestadores identificar rápidamente aquellos prestatarios de bajo riesgo.

Los reportes de crédito no se basan en el juicio subjetivo de un ser humano. Por el contrario, los reportes de crédito, se han desarrollado para lograr un método más objetivo de tratar al consumidor y por eso no pueden tomar en cuenta las diferencias raciales, culturales, o demográficas.

Si usted está solicitando una línea de crédito para comprar casa o refinanciar la que ya tiene, un buen historial de crédito es esencial. Durante el proceso de aprobación los prestamistas determinan si a usted le va a ser posible devolver la deuda de su hipoteca y para asegurarse de que usted en verdad podrá cumplir con esta condición, estudian los siguientes factores:

Su historial de trabajo
Su sueldo y deudas por pagar
Sus patrones de ahorro y la suma de sus ahorros
El tipo y cantidad del préstamos que solicita
La cantidad de su inicial y el capital acumulado sobre su propiedad


Los prestadores utilizan su historial de crédito para determinar:

Qué tipo de préstamos están disponibles para su caso específico
Si su préstamo será o no aprobado
Su tasa de interés


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Para mayor información:
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Cómo mejorar su crédito-Parte I

Por Hilda Luisa Díaz-Perera, REALTOR®, GRI, ePro,
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La quincena pasada abordamos el tema del FICO, el número que en muchas ocasiones decide si usted recibirá o no ese préstamo que necesita. El artículo de hoy es una buena oportunidad para brindarle unos consejos que lo pueden ayudar a mejorar esa cifra y de esta manera lograr exhibir un historial de crédito más sólido.

Lo más importante que usted debe hacer para mejorar su crédito es asegurarse de pagar sus cuentas a tiempo. Pague a sus acreedores por lo menos el mínimo que le indique la cuenta, antes de la fecha de vencimiento. Comience a pagar sus cuentas a tiempo, y verá mejorar su crédito rápidamente.

Haga un esfuerzo por disminuir su deuda. Empiece a pagar esos altos balances de las tarjetas de crédito. No compre a crédito si está cerca del límite que le ha sido extendido por la casa financiera de la tarjeta de crédito en cuestión. Mientras más cerca de su límite se encuentre usted, más negativo será el reporte de crédito. Los prestamistas que estudian su crédito generalmente aceptan de 3 a 4 tarjetas de crédito abiertas a la misma vez, en cualquier combinación: tiendas por departamentos, el préstamo del carro, etc. Los balances en estas cuentas no deben exceder el 33 % de su línea total de crédito.

Considere cerrar o deshacerse de aquellas cuentas que usted casi no utiliza. No pida crédito ni préstamos que usted no necesite. Si su reporte de crédito indica que usted está aceptando obligaciones financieras que usted no puede en verdad controlar o cubrir con sus entradas, su crédito se verá afectado negativamente.

Limite sus cuentas de tiendas por departamento y sus préstamos de compañías financieras. Una cantidad fuera de lo normal de cuentas o préstamos de este tipo nunca serán bien vistas por las instituciones donde usted desea solicitar crédito.

Por otro lado, no tener historial de crédito tampoco lo favorece. Si usted no tiene historial de crédito considere abrir una cuenta. Utilizándola con cuidado y responsabilidad, pague religiosamente todos los meses la cantidad que le solicitan, para que de este modo pueda usted establecer una trayectoria de su manejo del crédito que le ha sido extendido.

La semana que viene ampliaremos este tópico que estamos seguros beneficiará a muchas personas que necesitan orientación y guía en su deseo de mejorar su crédito.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Tu Crédito-El FICO

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
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Tener crédito en EEUU es algo así como estar aprobado para entrar al cielo. Es tener honor, es caminar con los poderosos, es casi poder heredar el trono de Gran Bretaña y compartir con Isabelita. Por la importancia que tiene tener buen crédito en este país es que quisiera dedicarle el artículo de esta quincena a ese tópico.

El crédito, entre otros parámetros, se reduce a un número: un número que las casas prestamistas y los comerciantes utilizan para decidir si usted es “un buen riesgo” a la hora de devolver la cantidad que le fue prestada. O sea, ¿cuáles son las probabilidades de que usted devuelva el préstamo bajo los términos en que le fue extendido?

Ese número se conoce como el FICO. Cuánto crédito tiene usted disponible lo decide ese número mágico que no es más que el producto de una fórmula matemática desarrollada por FAIR, de la Compañía Isaac, y que puede oscilar entre 300 y 950. Mientras más alto es su FICO, más posibilidades tiene usted de recibir el préstamo que solicita.

Dicho de otra forma: un FICO bajo, por ejemplo, inferior a 500, le indica a los comerciantes y prestamistas que usted tiene un alto riesgo de abandono de la deuda, en cuyo caso el prestamista puede que le niegue su solicitud. Por el contrario, si su crédito ostenta un FICO alto, su solicitud será rápidamente aceptada ya que el riesgo que usted presenta es mínimo y su historial de crédito asegura que las probabilidades de que usted abandone la deuda son mínimas.
El FICO, como mencionamos anteriormente, es generado por una fórmula matemática que toma en cuenta una serie de datos como lo son, (además de su nombre, dirección, empleador, y número de seguro social), sus entradas, su historial de crédito, y su deuda existente, como por ejemplo, deudas contraídas para sufragar sus estudios, y deudas de consumidor (carro, tiendas por departamentos, etc.). También se considera cualquier juicio en contra suya por falta de pago de una deuda de consumidor o de impuestos, o por bancarrota.

Por último, el FICO considera las veces que en su nombre se ha solicitado crédito. La existencia de solicitudes de crédito más allá de lo que el FICO considera “normal” puede resultar injurioso para el consumidor.

Es importante entender que la mayoría de los prestamistas y casas hipotecarias obtienen los datos sobre la condición de sus finanzas privadas de los tres burós de crédito más grandes de EEUU, que abajo incluimos para su información:

Equifax: (800) 685-1111, www.equifax.com

Experian (formerly TRW): (888) 397-3742, www.experian.com

TransUnion: (800) 888-4213, www.transunion.com

En el artículo de la próxima quincena estudiaremos otros aspectos sobre este decisivo e interesante tema. Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor bien informado minimiza las posibilidad de tomar una decisión incorrecta.

“Cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.”

¡Una “Bienvenida” a todos los hispanos!

¡Bienvenidos todos a este centro de información sobre el interesante e importante tema de los bienes raíces! Muy pronto estaremos publicando artículos sobre este tópico en general y específicamente, sobre el área de Naples, Bonita Springs, Lehigh Acres, y Fort Myers en el suroeste de la Florida. También aceptaremos preguntas de los lectores.